(똑똑한 전세생활)⑧ 보증금 받기까지 ‘우리집’…3대 안전장치는?
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이사 당일 보증금을 돌려받지 못한 경우
전입신고, 확정일시 및 거주지 준수
경매시 이의신청 및 우선변제권
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# 계약만료 전에 새아파트를 구했는데 집주인이 돈이 없다며 보증금도 못낸다. 새 세입자 구하면 보증금 올려준다고 하고 짐도 없는 상태에서 비밀번호를 물어보는데… 이대로 이사가도 될까요?
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이사를 가기 전에 집주인에게 보증금을 돌려받기 어려운 경우가 종종 있습니다.
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이때 집주인이나 부동산 중개인의 말만 믿고 짐을 다 꺼내면 돌이킬 수 없는 강을 건널 수 있다!
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왜냐하면 세입자의 저항력과 우선변제가 상실되면 전세금을 영원히 돌려받을 수 없기 때문입니다.
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이러한 일이 발생하지 않도록 세 가지 필수 안전 장치를 살펴보겠습니다.
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/이명근 기자 qwe123@
입주신고 + 확정패키지!
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임대차만 사용하면 임차인의 주거권과 보증금 반환이 즉시 되나요? 절대적으로하지.
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임차인의 입주권이 보장된 상태에서 보증금을 회수하기 위해서는 “저항”이 있어야 합니다.
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살고 있는 집이 경매 등으로 팔릴 경우 보증금을 먼저 보장받으려면 ‘우선상환권’이 있어야 합니다.
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대항력은 인수·점유 신고를 통해 얻을 수 있으며, 우선환급 청구는 약속을 정해야만 얻을 수 있다.
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즉, 문제가 생길 경우를 대비하여 보증금을 보관할 수 있도록 세 가지를 모두 보관해야 합니다.
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입주예정일(입주일)에 입주신고 및 확정일자를 신청하는 것이 유리합니다.
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전입신고는 거주지로 전입한 사실을 주무관청에 통보하는 것입니다.
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임차인이 제3자에 대해 임차인의 내용을 주장할 수 있는 권한을 부여하기 위해서는 전입신고가 필요합니다.
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주민센터에 직접 방문하여 신청할 수도 있습니다. “정부24” 인터넷 홈페이지를 통해 언제든지 온라인으로 신청하세요. 것이 가능하다.
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입주신고를 한 직후부터 효력이 발생하는 것이 아니라, 입주신고를 받고 주민등록의무가 완료된 다음 날 오전 0시부터 효력이 발생하므로 최대한 빨리 하는 것이 좋습니다.
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자동이체통지 신청을 하시면 보통 3시간 이내에 처리되며, 평일 오후 6시 이후나 주말, 공휴일에 신청하시면 익영업일에 접수됩니다.
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제대로 신청했는지 궁금하시다면 관할 사무실 관리자에게 전화하여 확인할 수도 있습니다. 있습니다.
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이전 세입자가 아직 이사를 나가지 않았더라도 새 세입자가 입주 신고를 할 수 있습니다.
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다만, 전세보증보험 신청 과정에서 세대 조회 시 2세대가 기재되어 있어 문제가 될 수 있다.
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이 경우 집주인이나 부동산 중개업자를 통해 이전 임차인의 퇴거를 신청하거나 주민센터에 미상거등록을 신청할 수 있다.
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그러나 본적불명등기 처리에는 한 달 이상이 걸린다.
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전세보증보험은 렌탈기간의 반이 되기 전에 구매해도 전액 보장되기 때문에 문제가 없습니다.
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입주공고와 확정일자는 실과 바늘처럼 따라간다.
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발효일은 임대 계약이 유효한 법적 날짜입니다.
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임차인은 기준일을 기준으로 보증금의 우선 상환을 받을 권리가 있습니다.
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우선권이란 임대재산의 임대가액 중에서 임대재산의 경매 또는 공매에서 후순위 수익자나 다른 채권자보다 우선적으로 질권을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
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임차인이 준비(입주 및 입주)하고 임대차 계약서에 확정된 날짜를 받으면 입주할 수 있습니다.
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2021년 6월부터 월대여신고제가 도입됨에 따라 임대계약 체결 시 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
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세입자는 전월세신고제 대상이 아닌 주택인 경우에만 별도로 신고하면 됩니다.
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전월세신고 대상 주택은 수도권과 주요 도시, 세종시와 각 도의 시가지에 있다. 보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상이다.
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부동산 임대차 시 임차인 저항과 상환 우선순위./그래픽=비즈워치
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언로드할 수 없습니다… ‘직업’ 유지
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입주신고 및 확정일자 신청은 계약기간 초에 하여야 합니다.
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계약 기간이 만료된 후에도 우선 지급 권리를 유지하려면 “소유”해야 합니다.
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아파트임대차보호법에 규정된 저항의 구성요소가 입주신고와 입주신고이기 때문이다.
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출금통지서가 유지되더라도 짐을 옮기면 반대세력을 잃게 되고, 우선환급권마저 무너질 수 있다.
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전세 보증금을 받지 않고 이사를 가는 상황에서 주로 발생하는 경우입니다.
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전세 해지 사실을 미리 알리고 계약 만료에 맞춰 새 집으로 이사를 결정했는데 집주인이 돈이 없어 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있다.
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임차인이 짐을 다 싸고 이사할 준비가 되면 “새 임차인을 찾는 대로 보증금을 내겠다”는 집주인의 말에 속아 넘어가 이사할 물건을 치우거나 주기도 한다. 비밀번호.
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이 경우 짐을 꺼내면 점유상태(저항)가 없어지고 렌트카 업체에서 비밀번호까지 바꾸면 더 이상 짐을 다시 가져갈 수 없어 ‘돌이킬 수 없는 강’을 건너는 것과 같을 수 있다.
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그렇다면 보증금을 받을 때까지 계속 살 수밖에 없는 걸까요?
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비밀번호를 알려주지 않고도 짐을 맡기고 바쁘게 지낼 수 있습니다. 이것은 새로운 임차인을 찾는 것을 어렵게 만들 수 있습니다.
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이 경우 ‘상속가능건축물권고시를 신청하면 살아있지 않아도 저항을 유지할 수 있다.
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임차인이 직접 거주하지 않더라도 저항과 우선변제권을 유지하는 제도입니다.
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렌탈 신청 주문 신청 후 바로 이사하실 수 없습니다.
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설정은 신청 후 약 한 달 정도 소요됩니다. 등기부 등본에 기재되어 있는 것을 확인한 후 퇴실하여야 합니다.
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전세보증보험에 가입하지 않은 세입자의 경우 전세등기명령을 신청해도 보증금이 반환되지 않으면 소송을 제기해야 한다.
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예치금 반환 청구를 하면 예치금 연체 기간에 대한 이자와 함께 돌려받을 수 있습니다.
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하지만 소송의 경우에는 계약해지, 가택이전 등의 사유가 있어야 하므로 증거를 잘 남겨두셔야겠죠?
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